諸費用の説明

1.仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に不動産を仲介(=媒介)して頂いた際に、その不動産会社に対して支払う手数料です。

この仲介手数料の金額は以下の計算で求められます。

 

  売買金額               手数料率       

200万円以下の部分・・・・・・・・・・・・・・・5%   

200万円から400万円以下の部分・・・・・・・・4%

400万円以上の部分・・・・・・・・・・・・・・・3%

 

 

(例)住宅の売買金が2,000万円であった場合。

200万以下の部分・・・・・・・・・・・・・200万×5%=10万円

200円から400万以下の部分・・・・・・・・200万×4%=8万円

400万以上の部分・・・・・・・・・・・・・1600万×3%=48万円

 

上記を合計すると、66万円となります(簡便化する為に税抜きで計算しております)。

 

さて、この仲介手数料の計算方法ですが、売買金額が400万円超である場合には以下の式で簡単に求めることもできます。

売買金額 × 3% + 6万円 = 仲介手数料

 

上記の例をこの簡便な計算式に充てますと、

2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円

となります。同じ金額ですね。

 

日本の住宅の多く(都市部ではほぼ全て)において、売買金額が400万円超であるため、

この簡便な計算式を覚えておけば誰でも簡単に仲介手数料を計算することができます。

さらに簡単に考えるならば、売買金額の約3%だと言えます。

これにより、住宅購入時の諸費用の総額が3~7%程度と幅があることが理解できるでしょう。

 

仲介手数料には消費税がかかりますので、上記の例では、以下の負担が必要となります。
消費税》 66万円 × 8% = 5.28万円

消費税を合わせた仲介手数料の合計額 = 66万円 + 5.28万円 = 71.28万円

 

2.印紙税

印紙税とは、印紙代と呼ばれることも多いです。

契約書に貼る印紙の代金ですが、これは税金です。

印紙は、売買契約書に貼ることはもちろんですが、

建築工事請負契約書や住宅ローンの契約書(=金銭消費貸借契約書)にも貼ります。

 

これらの契約に必要な印紙税は、契約書に記載される金額ごとに以下のように定められています。

(実際の不動産の売買がよく行われる範囲の金額のみを記します)

 

   売買金額                  印紙代

500万円を超え 1,000万円以下のもの       10,000円

1,000万円を超え 5,000万円以下のもの        20,000円

5,000万円を超え 1億円以下のもの         60,000円

1億円を超え 5億円以下のもの            100,000円

 

3.住宅ローンの保証料と事務手数料

住宅購入時の諸費用のなかには、住宅ローンの借り入れに関するものが多くあります。

そのなかでも大きな金額となるものに住宅ローンの保証料があります。

 

住宅ローンを融資する金融機関がその債権を保全する為に

保証会社による保証を融資する際の条件とすることがあります。

この際に、住宅ローンの債務者(=借入人)が保証会社に支払う金銭を保証料と言います。

このときの保証会社は、通常、金融機関の関連会社であるために

実質的には先払いの金利に近いものとも考えられます。

 

この住宅ローンの保証料は、どの金融機関でも必要というわけではなく、不要であることもよくあります。

金融機関や住宅ローンの種類にもよりますので、各金融機関にご確認ください。

ちなみに、この保証料が不要な住宅ローンの代表格はフラット35という住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンです。

 

さて、この住宅ローンの保証料ですが、その金額の計算を住宅購入者が行うのは困難です。

その理由として以下の3点が挙げられます。

 

・借入金額および返済期間によって異なる。
・各金融機関によって異なる。
・同じ金融機関でも各々の審査結果によって異なることがある。

 

以上のように一律には算出できないものなのです。

仮に住宅ローンの借入額が3,000万円の場合に、

50万円程度であることもあれば、100万円を超えることもあります。

 

これだけ大きな金額となる保証料ですから、これが不要である住宅ローンは魅力的だと言えますね。

なお、この保証料は上記で説明したように一括で支払う方法とは別に、

金利に上乗せして支払う方法もあります。

この場合、0.2%の上乗せであることが一般的です。

 

 

次に、金融機関に支払う事務手数料です。

こちらは住宅ローンを利用する際に金融機関へ支払うもので、保証料と違いほぼ全てにおいて必要なものです。

但し、この事務手数料は保証料と比べてもそれほど大きな金額ではありません。

31,500円ということが多いですが、なかには105,000円ということもあります。

借り入れ予定の金融機関へ確認してください。

 

4.フラット35の融資手数料

融資手数料とは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンであるフラット35という

住宅ローンを利用する場合に必要となる費用です。

 

フラット35は、長期固定金利型の住宅ローンとして注目すべきものですが、

これは民間の金融機関(都市銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合・モーゲージバンク)が取り扱っており

各々の金融機関によって金利が異なります。

そして、融資手数料も金融機関によって異なるのです。

 

フラット35には、大きくわけて金利を高く設定したタイプの住宅ローンと

逆に金利を低く設定したタイプの住宅ローンがあります。

前者の金利を高く設定したタイプの場合は融資手数料を低くし、

後者の金利を低く設定したタイプの場合には融資手数料を高くすることが一般的です。

 

つまり、当初の諸費用の負担を抑える代わりに金利を高くするか、

逆に当初の諸費用を高くする代わりに金利を低くするかの違いですね。

どちらがお得であるかは、借り入れする人の条件や返済計画によって異なります。

 

前者の金利を高く設定したタイプの場合で数万円程度であり、

後者の金利を低く設定したタイプの場合で融資額の1.5%程度(融資額3,000万円であれば、45万円)の金額となります。

 

5.団体信用生命保険料

民間金融機関の住宅ローンの借入の際には、通常、団体信用生命保険という保険への加入が義務付けられています。

この団体信用生命保険は、略して団信(だんしん)とも呼ばれています。

フラット35でも、原則として、機構団体信用生命保険特約制度に加入することになっています。

 

この団体信用生命保険は、住宅ローンの債務者(=借入人)が死亡した場合に保険金が支払われ

これにより住宅ローンの残債を全て返済するためのものです。

この保険に加入していないと、遺族は住宅ローンを支払っていくことになりますが

一家の大黒柱を失った遺族にはあまりにも荷が重いものですね。

 

住宅ローンの借り手としては、たいへん重要な役割を果たすものです。

万一、団体信用生命保険への加入が義務付けられていない住宅ローンであっても加入した方が良いでしょう。

また、住宅ローンの貸し手である金融機関にとっても

債務者(=借入人)が死亡した場合に全額の返済を受けられるのですから、

住宅ローン債権の保全という点で非常に重要なものです。

 

一方で、この団体信用生命保険が障害となり住宅ローンを借入できない方もいらっしゃいます。

金融機関がこの保険への加入を義務付けているわけですから

この団体信用生命保険に加入できない方は住宅ローンの融資対象外となります。

あくまで保険ですから誰でも加入できるわけではないのですね。

 

この団体信用生命保険料は、民間金融機関であれば金融機関側が保険料を負担します。

しかし、フラット35の場合は、機構団体信用生命保険の特約料を住宅ローンの借入人が負担することになります。

この特約料は年払いとなっているため、毎年、支払う必要があります。

 

その金額は条件にもよりますが、

借入金額3,000万円・返済期間30年で、10万円弱程度が初年度の支払額となります。

2年目以降は、支払額が減少していきます。

 

6.火災保険料・地震保険料・家財保険料

住宅を購入される方の多くが火災保険に加入されています。

火災が起こった際に保険金を支払われるのはもちろんですが、

保険内容にもよりますが、水漏れなどの被害の際にも保険金が支払われることが多いです。

 

火災保険に加入していれば、この保険金で住宅ローンを返済し、

新たな住宅ローンで家を新築することもできます。

住宅ローンがない場合であれば、保険金で新築する(もしくは新築費用の一部に充てる)ことができますね。

 

住宅ローンを融資する金融機関の立場としては、

火災保険に加入してもらった方が債権保全の面で安心ですが、火災保険への加入は任意が増えています。

ただ、住宅購入者の立場で考えても加入しておく方が賢明でしょう。

 

さて、多くの住宅購入者が迷われるのは、地震保険と家財保険への加入です。

 

最近は地震保険への加入率が上昇していますが、火災保険に比べて高い保険料が判断を迷わせるようです。

地震保険は、エリアや建物の構造によって保険料が異なります。

 

家財保険は、火災で家具や衣服に損害があっても火災保険では補償されないため、これを補うためにも重要ですね。

家具も新しく揃えるとなりますと、決して負担は軽くありません。

地震保険も家財保険も任意ですので、よく検討してみてください。

 

7.登記費用

不動産に関する登記を行う際に必要なものが登記費用です。

住宅購入に関する登記には、一般的には以下のものがあります。

 

・所有権保存登記
・所有権移転登記
・抵当権設定登記(一部で根抵当権設定登記の場合あり)

 

所有権保存登記とは家を新築した際に行う登記で、

所有権移転登記とは土地を購入した場合や中古住宅を購入した場合等に行う登記です。

抵当権設定登記とは住宅ローンを利用する際に必要となる登記で、住宅ローンを融資する金融機関による担保設定の為の登記です。

 

ほとんどの金融機関が、住宅ローンの融資には抵当権を設定しますが、一部の金融機関では根抵当権を設定することもあります。

 

登記費用には、これらの登記のために必要な登録免許税のほか、

司法書士へ支払う報酬や登記簿謄本取得費用などの実費もあります。

このうちの登録免許税は物件の条件によって異なりますが、たとえば新築住宅の場合は以下の通りとなります。

 

・土地の所有権移転登記      評価額 × 10/1,000 

・建物の所有権保存登記      評価額 × 1.5/1,000
・抵当権設定登記         借入額 × 1/1,000

 

8.住宅ローン代行手数料

住宅ローンを利用される方は多いですが、その場合に「住宅ローン代行手数料」が必要となる場合があります。

これは、不動産会社が金融機関の住宅ローンを斡旋したり手続きを代行したりする場合に必要となる費用です。

不動産会社によっては、住宅ローン斡旋料などと呼ぶこともあります。

 

住宅ローンを利用する場合に必ずかかるというわけではなく、

不動産会社によってこの費用を請求する場合と請求しない場合があります。

また、請求する場合も不動産会社によって金額が異なりますが、10万円程度であることが多いようです。

なかには、30万円程度の金額を請求したり50万円程度も請求したりするような悪質なケースもあります。

 

住宅ローンの斡旋と言いましても、それほど大した業務量でもなく、難しいことでもありません。

この費用の支出には納得できない方も多いかと思いますので

はじめにこのような費用がかかるかどうか確認しておき、必要であればそのような不動産会社からの購入を再検討するか

ご自身で住宅ローンの手続きをすることも検討しましょう。

 

9.水道分担金

水道分担金とは、新しく水道を引く場合に必要な費用で、新築住宅の場合に必要となることがあります。

これは、自治体へ支払うものです。

 

この水道分担金の金額は各自治体によって異なりますので、各自治体へ確認しましょう。

一般的には、10~30万円程度であることが多いです。自治体によっては、水道分担金のないケースもあります。

 

10.つなぎ融資の金利

つなぎ融資を利用する際に、その借入金にかかる金利を負担することになりますが

これをつなぎ融資の金利といいます。

この費用はつなぎ融資を利用する人に限って必要となるものです。

では、つなぎ融資とは何でしょうか?

 

これは、住宅の代金の支払日までに本来の住宅ローンの融資が間に合わない場合に、

本来の住宅ローンが融資される日までの間だけ借りる融資のことを言います。

本来の住宅ローンが融資されれば返済しますので、短期間の融資となります。

 

本来であれば、住宅ローンの融資実行日と住宅の代金の支払日を調整して同一の日に行えばいいのですが

金融機関の融資条件や住宅の取引内容等によっては、どうしてもつなぎ融資が必要な場合があります。

 

たとえば、フラット35を利用する人が、

その融資実行が決済日(代金の支払日)に間に合わない場合に、よくつなぎ融資が利用されます。

この場合、フラット35の取り扱い金融機関がつなぎ融資を実行いたしますが、

全ての金融機関が扱っているわけではないため、申し込み前によく確認しておきましょう。

 

11.固定資産税・都市計画税の精算金

不動産を所有すると、毎年、固定資産税と都市計画税を支払うことになります。

これらの税金は、本来であれば、購入後の負担となります。

しかし、住宅の購入時点でも支払うことになりますので、その理由をご説明いたします。

 

固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている方が納税義務者となり

この納税義務者に対して請求されるものです。

よって、年の途中で不動産を売却した場合であっても

その年の1年分の税金をこの納税義務者に対して請求することになります。

 

仮に、7月に不動産を売却した人に対して、

1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されているからといって1年分を全て負担してもらうのは不公平ですね。

この不動産を7月に購入した人にも負担してもらうべきでしょう。

 

しかし、税金は、必ず1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている方(=納税義務者)へ

請求されますので、この納税義務者が支払うことになります。

よって、これを精算することになります。

これが、固定資産税・都市計画税の精算金です。

通常は、日割りで精算することになります。

 

また、精算に際しての起算日ですが、1月1日とする場合と4月1日とする場合があります。

 

12.修繕積立一時金

修繕積立一時金とは、新築マンションを購入した場合に必要となることがある費用です。

マンションを購入すると、建物を維持・修繕していく上で様々な費用が必要となります。

これらの費用は、そのマンションの所有者が共同して負担するわけですが、

その費用の徴収方法としては、修繕積立金を毎月徴収する方法が一般的です。

各所有者ごとに決められた金額を毎月支払っていくことになります。

 

しかし、修繕計画の内容によっては、

毎月の負担とは別に、一時的にまとまった金額を徴収することもあります。

 

これを修繕積立一時金といいます。

この修繕積立一時金は、新築時の1回だけ負担する修繕計画の場合もあれば、10年ごとに負担する修繕計画となっている場合もあります。

 

つまり、この修繕積立一時金はマンションによって負担する回数・時期・金額が異なるものです。

 

但し、マンションの新築時には、最初の1回に限っては修繕積立一時金を負担することになっているケースが多いです。

金額は、10~50万円程度であることが多いです(専有面積が大きいほど負担が大きくなります)。

 

中古マンションを購入する場合は、この修繕積立一時金が必要な修繕計画になっているかどうかを

契約前に必ず確認しておき、必要であれば、「いつ」「いくら」必要なのかも購入の参考にすると良いでしょう。

 

13.フラット35の適合証明書・耐震基準適合証

最近では、フラット35という住宅ローンを利用する方も多くなっています。

これは、住宅金融支援機構と民間金融機関の提携ローンですが、

長期固定型金利という特長があり住宅購入者にとってもメリットのあるものです。

 

このフラット35は、全ての住宅に対して融資されるわけではなく、物件に対する基準があります。

その基準を満たしているかどうか審査した上で合格したものに限り融資されるわけです。

基準を満たしている場合には、その証明として適合証明書が発行されます。

 

この審査および適合証明書の発行のために費用がかかるのです。

この審査は、検査機関が行いますが、中古住宅の場合は適合証明技術者が行うことも可能です。

これらの検査機関や適合証明技術者によって代金は異なります。

 

また、この「フラット35の適合証明書」と似たものに「耐震基準適合証明書」というものもあります。

住宅ローン減税等の税金が軽減される制度がありますが、

中古住宅の場合にこの適用を受ける為には要件を満たしている必要があります。

 

その基本的な要件とは、

「平成17年4月1日以降に取得した住宅で、且つ、築後20年以内(耐火建築物は築後25年以内)のもの又は新耐震基準を満たすことを証明しているもの」

を取得した場合というものです。

 

築後20年以内(耐火建築物は築後25年以内)に該当しない住宅を購入する場合には、

新耐震基準を満たすことを証明しなければならないわけですが、その為の調査後に発行されるものが耐震基準適合証明書です。

この発行にも費用がかかります。

本来であれば売主が費用負担することになっていますが、現実的には買主が負担していることが多いようです。

 

14.検査機関による調査費用

この数年、第3者による建物調査を利用する動きが広まっています。

利害関係のある売主の説明だけでなく、第3者による建物調査で住宅の安全性を確かめる為のものです。

 

この建物調査は、従来、不動産会社や工務店が費用負担して実施されていましたが

それでは中立性という点で疑問を感じる方も多く、買主が自ら費用負担して建物調査を依頼することが増えているのです。

 

買主が負担する場合は、その調査内容・建物面積等の条件によりますが、1回あたり5万円程度~となっています。

新築住宅の着工から完成までの検査を行う場合は、40~70万円程度の費用が必要となります。